Država je kriva za sve (2)

Miješanje u tržište nekretnina

Još 1977. godine je američki kongres izglasao Community Reinvestment Act, koji je revidiran i dodatno postrožen 1995. godine. Radi se o federalnom zakonu koji je za cilj imao stimuliranje banaka da lakše odobravaju kredite klijentima sa skromnijim dohodcima, te pripadnicima “potlačenih” skupina.

Naime, pripadnici određenih etničkih manjina u SAD-u redovito su bili nadproporcionalno zastupljeni među slučajevima odbijenih kredita od strane poslovnih banaka. Konkretno, banke su u relativnom smislu češće odbijale odobriti davanje kredita Afro- i Latino- Amerikancima u odnosu na bijelce (a kojima su opet relativno češće odbijale odobriti kredite u odnosu na Azijate). Stvar je u tome da pripadnici dotičnih etničkih grupa u prosjeku jednostavno imaju lošiji kreditni bonitet (manje su pouzdani dužnici), što s nekakvim rasizmom ili iracionalnom diskriminacijom ima vrlo malo ili nimalo veze, a zapravo ima puno više veze s promašenim socijalističkim politikama.

Bilo kako bilo, progresivni intervencionisti odlučili su tome stati na kraj, i u cilju ispravljanja povijesnih nepravdi donešen je zakon kojim su banke praktički prisiljene smanjivati primjenjivane standarde u kreditiranju stanovništva, odnosno, povećati rizičnost poslovanja. Kao što zaključuju Agarwal et al. u svom empirijskom istraživanju:

We find that adherence to the act leads to riskier lending by banks: in the six quarters surrounding the CRA exams, lending is elevated on average by about 5 percent and these loans default about 15 percent more often. These patterns are accentuated in CRA-eligible census tracts and are concentrated among large banks.

Osim umjetnog stimuliranja rizičnog ponašanja u cilju ispunjenja zakonskih uvjeta i uporabe resursa suprotno tržišnim načelima, neki ekonomisti ovom zakonu pripisuju i ključnu ulogu u napuhavanju nekretninskog “balona” i nastanku financijske krize. Navodno, povećanje kreditiranja siromašnijeg dijela stanovništva slabijih kreditnih sposobnosti dovelo je i do povećanje potražnje za kućama i stanovima, što se zapravo i podudara donekle s kretanjima cijena:

2

Vidimo da su stopa vlasništva nad nekretninama i njihove cijene značajno počele rasti sredinom i krajem devedesetih. Ipak, s obzirom da je rast cijena nekretnina bio globalni fenomen u to vrijeme, teško je za to kriviti samo američku legislativu i tvrditi da je tu CRA imao ključan utjecaj, ali moguće da je dijelom pridonio.

Inače, zanimljivo je da su baš Bonnet et al. u svojoj kritici Pikettyjevog evanđelja utvrdili kako kretanja u cijenama nekretnina kroz zadnjih stotinjak godina često nisu pratila kretanja u visinama renti. Drugi razlozi koji su mogli uzrokovati rast cijena nekretnina jesu razne državne restrikcije zemljišta i regulacije stanogradnje kojima se umjetno ograničava ponuda kuća i stanova. Do tog zaključka u svojim istraživanjima dolaze Glaeser et al., kao i Quigley i Raphael.

U svakom slučaju, guranje legislative kojom se kreditore tjera da se ponašaju kako inače ne bi i povećavaju sklonost riziku dovodi do misalokacije resursa, te eventualno do vrlo “toksičnih” proizvoda. Koliki je konkretan utjecaj takva legislativa, sama po sebi, u konačnici imala na krah tržišta i financijsku krizu je diskutabilno, ali ono što je tu svakako značajno pogoršalo cijelu stvar je uplitanje državnih agencija u to tržište.

Federal Home Loan Mortgage Corporation (“Freddie Mac”), Federal National Mortgage Association (“Fannie Mae”), kao i Government National Mortgage Association (“Ginnie Mae”) državna su financijska poduzeća koja su osnovana sa svrhom širenja sekundarnog tržišta hipoteka. Njihova je uloga ukratko otkupljivanje hipoteka na sekundarnom tržištu od (uglavnom) komercijalnih banaka, te potom njihovo prosljeđivanje drugim investitorima na otvorenom tržištu u obliku hipotekarno temeljenih vrijednosnica (MBS), a sve s ciljem povećanja dostupnosti kapitala namijenjenog hipotekarnom kreditiranju za kupovinu novih domova.

Naravno, nema ništa samo po sebi problematično u sekuritizaciji hipoteka ili drugih oblika potraživanja, samo imamo problem ako se država, kao netržišni subjekt koji ne snosi odgovornost za svoje postupke, stane miješati u tržišnu utakmicu i namještati tržišne ishode, a možemo vidjeti da su tijekom godina koje su prethodile krizi upravo državne agencije (FreddieFannie Ginnie) uglavnom držale većinu tog tržišta:

Mortgage-backed_security_issuances_over_time

Izvor: Wikipedia

Otkupljivanjem kredita od banaka, državne agencije postajale su odgovorne za njih i preuzimale rizik njihove nenaplativosti, a istovremeno su bankama omogućavale izdavanje novih kredita novcem kojeg su zaradile preprodajom državnim agencijama. Umjetnim povećanjem potražnje za hipotekama na sekundarnom tržištu, državne agencije su izravno utjecale na dodatno smanjenje kamatnih stopa, što je zapravo bila i njihova svrha.

Da citiram Vuka Vukovića (preporučam i cijeli rad iz linka):

Their main goal was to purchase loans from banks on the subprime mortgage market. Once in ownership of the loan they take full responsibility for it, receiving interests on a monthly basis and taking over the risks of default on the loan. Fannie and Freddie have the option of either keeping these loans as a source of monthly revenue or repackaging them and selling them as mortgage-backed securities to investors. The banks use the money from selling their loans to acquire new mortgage loans and the entire cycle is continued.

Kao što se može već pretpostaviti, jedan od najvećih pritisaka na ove državne agencije došao je povećanjem CRA kreditiranja. U želji da omogući vlasništvo nad stanom što većem broju ljudi, vlasti su donijele zakon kojim su umjetno spustile uvjete za dobijanje kredita, a kao svojevrsnu “kompenzaciju” bankama za povećani rizik koji preuzimaju, državne agencije su od njih masovno otkupljivale takve kredite i tako rizik prebacivale s banaka na porezne obveznike. S obzirom da je iza vrijednosnica koje su izdavale ove agencije (FreddieFannieGinnie) stajala implicitna državna garancija u slučaju nekog defaulta, tako su i percepirani rizik i njihovi prinosi bili niži. Sama prisutnost tih agencija na tržištu je značajno remetila podsticaje za djelovanje ostalim sudionicama, te je stvarala ozbiljan moralni hazard.

Na taj način, i same banke su imale manji incentive da vode računa o kreditnoj sposobnosti potencijalnih dužnika. Zašto i bi ako će potraživanje od njih preuzeti (kvazi-)državna agencija? Samo kao jedan anegdotalan primjer prakse odobravanja kredita navest ću izvadak iz knjige Thomasa Woodsa:

Victor Ramirez, who bought a home in Lago Vista in 2002, told the Times, “I was a student making $17,000 a year, my wife was between jobs. In retrospect, how in hell did we qualify?” Most residents, he says, were “duped into believing it was easier than it was. The attitude was, ‘Sign here, sign here, don’t read the fine print.'” Ramirez wouldn’t go so far as to say people were victimized; “we were definitely willing victims,” he admitted.

Uglavnom, samo između 2005. i 2007. godine Freddie Fannie su otkupile više od 1 bilijun dolara subprime i Alt-A kredita, a stroge regulacije američkog Ministarstva stambene izgranje i urbanog razvoja (Department of Housing and Urban Development) su zahtjevale, između ostalog, da se bar 25% njihovih kupovina treba odnositi na kredite odobrene stanovništvu s niskim ili vrlo niskim dohodcima. Ove paradržavne institucije služile su i kao svojevrsna absorpcija vrlo rizičnih i neopravdanih kredita koje je bankarski sektor odobravao, dijelom zbog legislativa kao što je spomenuti CRA.

subprime

Učešće državnih agencija na tržištu subprime hipoteka (izvor)

Kako kaže čovjek koji je sam bio godinama izvršni potpredsjednik i visoki službenik u Fannie Mae:

Whatever the precise magnitude of the CRA’s role, there is no question that as the government pursued affordable-housing goals— with the CRA providing approximately half of Fannie’s and Freddie’s affordable-housing purchases—trillions of dollars in high-risk lending flooded the real-estate market, with disastrous consequences. Over the last 20 years, the percentage of conventional home-purchase mortgages made with the borrower putting 5 percent or less down more than tripled, from 8 percent in 1990 to 29 percent in 2007. Adding to the default risk: of these loans with 5 percent or less down, the average down payment declined from 5 percent to 3 percent of the loan’s value.

As for Fannie and Freddie, most of the loans with 5 percent or less down that they had acquired by 2005 had down payments of 3 percent or even no down payment at all. From 1992 to 2007, the two entities acquired over $3.1 trillion in low-down-payment or credit-impaired loans and private securities backed by credit-impaired loans—and these are performing horribly: the delinquency rate on Fannie’s and Freddie’s remaining $1.1 trillion in such high-risk loans is 15.5 percent as of this past June 30, about 6.5 times the rate on the entities’ traditionally underwritten loans. All this risky lending, of course, drove the nation’s home-ownership rate up and inflated a housing-price bubble.

Ili, primjerice, tadašnji guverner američke centralne banke, Ben Bernanke:

Securitization of affordable housing loans expanded, as did the secondary market for those loans, in part reflecting a 1992 law that required the government-sponsored enterprises, Fannie Mae and Freddie Mac, to devote a percentage of their activities to meeting affordable housing goals.

Da skratim priču, valjda je svakome jasno da državno namještanje tržišta kredita i stanova, te poticanje ekonomskih subjekata na rizično ponašanje nema veze s liberalnim kapitalizmom, već se radi opet o nekakvom hibridu socijalizma (subvencioniranje rizika, affordable housing politike) i ekonomskog fašizma (regulacije poslovanja privatnih poduzeća, javno-privatno partnerstvo državnih agencija i banaka), koji su u principu dvije strane iste medalje. Ovdje je bila riječ o zbivanjima u SAD-u, koje su najveća svjetska ekonomija, ali i druge zemlje su imale i imaju svoje verzije ovakvih politika.

U kompletu s preniskim kamatama koje su držale centralne banke, ovakve politike su dodavanje ulja na vatru. Ali, to također nije sve. U pozadini kraha na nekretninskom tržištu ima još faktora, a što se tiče recesije, za njenu ozbiljnost vjerojatno veću krivicu snose neke druge pojave, koje su nastupile nešto kasnije.

Oglasi

9 comments

  1. Strašno, jednostavno strašno. Jezivo. Nisam siguran da li sam dobro protumačio grafikon, ali mi se čini da su se iza 2005-6 privatni investitori skoro potpuno maknuli iz tog “tržišta” i da su na njemu preostli samo (Freddie, Fannie & Ginnie). Ili graf nema dovoljnu preciznost?

    Međutim mene zanima kako to ustvari funkcionira “Government-sponsored enterprise” recimo na primjeru notorno zloglasne “Fannie Mae”. Jasno mi je da država daje “garancije”. I što onda? Da li komercijalne banke prihvaćaju te garancije kao gotov novac? I onda samo u računalu dodaju toliko nula na koliko iznose garancije za koje su prodale zajmove.

    Dakle u tom slučaju ipak nisu banke te koje su “štampale” novac nego država. I po kojem ključu onda država odobrava i izračunava te garancije? Ekonomskom sigurno ne. I da li je odobren neki godišnji “paušal” koji se onda povećava po potrebi?

    I ono najbitnije koliko je to novaca otetog od poreznih obveznika država od stvaranja takvih agencija zbirno upumpala u takvo “socijalno partnerstvo”.

    Dakle tamo od 1977 godine do danas. I ne poklapa li se to ustvari vrlo precizno sa premještanjem proizvodnje u Kinu koja je takvim poreznim “vradžbinama”, ali i političkim dogovorima ispod stola time postala poželjna destinacija da se isplati premjestiti proizvodnju na drugi kraj planete?

    Sviđa mi se

    1. Komercijalne banke jednostavno prodaju hipoteku agenciji (agencije su i stvorene zato da otkupljuju te stvari od banaka kako bi se povećala dostupnost stambenih kredita), koja potom preuzima “odgovornost” za potraživanje. Mislim da je jako dobar pregled cijele situacije opisa Calabria ovdje: http://object.cato.org/sites/cato.org/files/pubs/pdf/bp120.pdf (iz ovog je rada ovaj zadnji graf), a Peter Wallison je napisao cijelu knjigu o ulozi Freddie & Fannie: http://www.aei.org/wp-content/uploads/2011/01/Wallisondissent.pdf

      Dakle u tom slučaju ipak nisu banke te koje su “štampale” novac nego država. I po kojem ključu onda država odobrava i izračunava te garancije? Ekonomskom sigurno ne. I da li je odobren neki godišnji “paušal” koji se onda povećava po potrebi?

      Ako govorimo o monetarnoj bazi, jedino država (tj. centralna banka) i može štampati novac. U prošlom postu sam pokušao pokazati kako i Fed i ECB jesu bili preekspanzivni u to vrijeme, a ovakvim intervencijama u tržište novi krediti su se usmjeravali u stanogradnju. Ima tu još toga, ali to ću u idućem postu.

      Po kojem ključu država to odobrava… pa kažem, u to vrijeme se jako inzistiralo na tim “affordable housing” politikama da se olakša ljudima da kupe prvu nekretninu, posebno mladima, siromašnijima, “potlačenima”,i tako to. Zato je i donošen CRA.

      I ono najbitnije koliko je to novaca otetog od poreznih obveznika država od stvaranja takvih agencija zbirno upumpala u takvo “socijalno partnerstvo”.

      Ne da mi se trenutno tražati točan broj, zasigurno jako puno, ali kao što vidimo, uzrokovana šteta nije samo u tom iznosu koji je izravno ukraden poreznim obveznicima za ovakve projekte, to je vjerojatno tek manji dio.

      Sviđa mi se

      1. Hvala ti na dodatnim informacijama. Kako ja nisam potkovan u ekonomiji pa sve ovo mogu pratiti tek okvirno/površno, mene ipak primarno zanimaju politički aspekti i naravno interesni motivi cijele te igre koja rezultira posljedicama koje vidimo…..

        Sviđa mi se

        1. Samo bih dodao još da su ove agencije samo radile po naputku iz njihovog ministarstva urban developmenta koje je donosilo precizne ciljeve koliki udio hipotekarnih kredita kućanstvima s nižim dohodcima Freddie i Fannie trebaju posjedovati. O tome piše i Vuković u linkanom radu.

          Fannie Mae je inače FDR-ova tvorevina iz New Deala, a Freddie Mac je osnovan 1970-e, ali ipak do sredine devedesetih nisu bili toliko “aktivni”, a za vrijeme Clintona je i značajno postrožen CRA i cijela ta priča oko poticanja home-ownershipa.

          Sviđa mi se

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s