Nekretnine u 21. stoljeću

O popularnom manifestu Thomasa Pikettyja sam pisao već ovdje, ovdje i ovdje, tako da sam već vjerojatno dosadio, ali samo još da dodam jedan mali update toj temi.

Kao što sam zapravo bio i naveo u prijašnjim postovima, Pikettyjevu tezu o rastu omjera kapitala i ukupnog dohotka kroz dvadeseto stoljeće, empirijski su opovrgnuli francuski ekonomisti Odran Bonnet, Pierre-Henri Bono, Guillaume Chapelle i Etienne Wasmer, čiji se originalni rad, na francuskom jeziku, nalazi ovdje.

Međutim, tek sam nedavno shvatio da je taj rad zapravo preveden i objavljen i na engleskom. Pa, koga zanima, dostupan je ovdje.

Rad nije uopće dugačak, svega 12 stranica, ali vrlo jasno i čitljivo.

Radi se o tome da je drug Piketty do svog “zaključka” od povećanju udjela kapitala u ukupnom dohotku (što bi po njemu trebalo dovesti do rastuće nejednakosti u bogatstvu mjerenom u novcu, što opet nije točno, a i kad bi bilo, pa što?) došao tako što je uzeo nekoliko zemalja i za svaku analizirao kretanje nacionalnog dohotka i vrijednosti ukupnog kapitala u zemlji kroz zadnjih stotinjak godina, pa bi iz tih podataka dobio nešto nalik ovome:

fra

Iz gornjeg grafikona, primjerice, čini se da se odnos između vrijednosti kapitala i ukupnog dohotka u Francuskoj povećao od 1950. do danas, za oko 100%. Međutim, čak i s ove slike se vidi da je daleko najveći (jedini?) faktor koji je pridonio tom povećanju porast vrijednosti nekretnina (housing).

OK, recimo da je to tako. Ali, Bonnet, Bono, Chapelle i Wasmer ipak bolje razumiju proces akumulacije kapitala od druga Pikettyja, i upozoravaju da u kontekstu analiziranja produktivnosti nekretnina za njihove vlasnike nije bitna njihova tržišna vrijednost, već visina renti koju oni mogi zaraditi od njih kao povrat na kapital (jer, nekretnine su istovremeno i potrošno i investicijsko dobro).

Stoga, u svom radu, oni ponavljaju isti postupak kao i Piketty, samo što koriste visinu renti, a ne tržišnu vrijednost nekretnina, u izračunu ukupne vrijednosti kapitala, i rezultati se razlikuju drastično. U promatranim zemljama, kroz 20. stoljeće tržišna vrijednost nekretnina jest uglavnom rasla, ali visine renti nisu toliko, tako da je odnos između kapitala i dohotka ostao više-manje konstantan. Porast vrijednosti nekretnina ne implicira nužno porast razine povrata na kapital. Unutar Pikettyjevog izraza α = r × β povećanje cijena nekretnina nema zapravo nikakav izravan učinak na promjenu udjela dohotka od kapitala u ukupnom dohotku.

Uglavnom, pogledajte rad.

Što se tiče same pojave porasta vrijednosti nekretnina zadnjih pedesetak godina, uzroci tome se mogu tražiti drugdje, npr. u raznim državnim regulacijama i restrikcijama, ili povremenim nekretninskim balonima uzrokovanim opet regulacijama u bankarstvu.

Zato, manifest druga Pikettyja bi imao puno više smisla da je nazvan npr. Housing in 21st Century i odnosio se na taj fenomen, samo što, je li, onda ne bi bio toliko zanimljiv širokim revolucionarnim masama. 🙂

Oglasi

7 comments

  1. Ispravno i neispravno istovremeno……. (po mom skromnom sudu)

    No prvo, kada bi barem veći dio domaćeg građanstva razmišljao na ovaj savršeno ispravan način o produktivnosti nekretnine kao investicijskog kapitala, onda bi ovo “zombi-tržište” nekretnina u HR napokon malo živnulo.
    Kako sam već često pisao u raznim komentarima, su nabavne cijene hrvatskih nekretnina u odnosu na njihovu produktivnost van svakog zdravog razuma. Uzmemo li u obzir visinu renti koje su ostvarive u odnosu na uložena sredstva, neminovno dolazimo do zaključka, da ti prihodi leže skoro na polovici prinosa ostvarivih kroz uravnoteženi portfolio državnih obveznica. Napominjem “dobro uravnotežen”. Ukoliko bi, iako se takav portfolio i inače smatra niskorizičnim, bio i nešto špekulativniji (primjerice sa trenutno malo uvećanim udjelom ruskih obveznica koje sada rentiraju i do 11%), onda bi taj omjer prema nekretnini pao još niže. Povrh toga još valja uzeti u obzir koliko su obveznice likvidnije od nekretnine.
    Prema tim načelima, kojih se ja osobno i striktno držim, bi se prosječne cijene kvadrata na našim prostorima morale de facto prepoloviti. Činjenica, da su se nekretnine po takvim cijenama kupovale – a djelom i kupuju – leži upravo u špekulativnom pristupu investitora u nadi ostvarenja više prodajne cijene što nimalo ne ide u korist analiza iz 2. pristupa.

    To nas dovodi do djela sa kojim se ne slažem. Istina, da za analizu “tekuće” produktivnosti tržišna vrijednost nekretnine nije od nikakve važnosti već samo nabavna. Ali za njenu “ukupnu” produktivnost i te kako jest. Bez obzira računamo li sa teoretske ili praktične osnove tu rentabilnost, u smislu teoretske – neograničene (vječne) rente, ili praktične – terminirane, moramo teoretski pak uzeti u obzir trošnost (ne tekuće održavanje već trošnost substance), ili pak sa praktičnog aspekta prodajnu vrijednost koja ovisi o tržišnoj cijeni.

    Ali i bez ovakvog pristupa je neophodno razlučiti kruške i jabuke. Kapital ima samo jedno jedino svojstvo, a to je matematičko. Subjektivne činjenice, poput navedene primarne važnosti tekuće profitabilnosti za vrednovanje investicije su u potpunosti nebitne. Inače investitor ne bi vodio računa o tome kada i pošto će kupiti ili prodati nešto. Dapače. Investitor neće prodati čak i ako tekuća profitabilnost padne ispod kalkulirane, ukoliko bi prodaja ostvarila negativan učinak – pod pretpostavkom da nije iz drugih razloga prisiljen na takav postupak. Toga smo svi svjesni, pa sigurno i B.B.C.W. Tako da isključivi oslonac na tekuću profitabilnost predstavlja slučajno ili namjerno odvajanje od realnih okolnosit, što čini statistiku neuporabljivom.
    Nadalje, u akumulaciju kapitala se ubraja svakako i učinak ostvaren kroz prodaju jer de facto uvećava ili umanjuje akumulirani kapital podjednako kao i tekuća renta.
    Subjektivni pristup valorizaciji porijekla prilikom promjena akumuliranog kapitala ne umanjuje niti njegovu stvarnost, niti njegove učinke. Stoga smatram pristup 1 opravdanim, a pristup 2 nikako.

    Sviđa mi se

    1. Tekuća profitabilnost je subjektivna cinjenica?! Sto to uopce znaci? Jedini pravi pristup ulaganju u nekretnine je upravo mjesecni ROI. Ulaganje u nekretnine zbog moguce vece vrijednosti u buducnosti se ne moze smatrati ozbiljnim ulaganjem jer nitko nema kristalnu kuglu iz koje cita buducnost.

      Sviđa mi se

Komentiraj

Popunite niže tražene podatke ili kliknite na neku od ikona za prijavu:

WordPress.com Logo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš WordPress.com račun. Odjava / Izmijeni )

Twitter picture

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Twitter račun. Odjava / Izmijeni )

Facebook slika

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Facebook račun. Odjava / Izmijeni )

Google+ photo

Ovaj komentar pišete koristeći vaš Google+ račun. Odjava / Izmijeni )

Spajanje na %s